UNIFORMIZAÇÕES DE PROCEDIMENTOS – REGISTROS DE IMÓVEIS DE PORTO ALEGRE

As uniformizações de procedimentos são decisões adotadas em consenso por meio de reuniões periódicas realizadas entre os seis Registros de Imóveis de Porto Alegre com o objetivo de padronizar a forma de atuação em relação a diversos assuntos recorrentes nas práticas registrais imobiliárias dos Ofícios Imobiliários da Capital.

Uniformização de Procedimento nº 1 – PARTILHA POR MORTE DE UM DOS CÔNJUGES – Nos casos de partilha por morte de um dos cônjuges, todo o imóvel deve integrar o monte a ser partilhado (e não apenas a meação do de cujus). Por essa razão não é possível a “doação de meação” antes da partilha, em instrumento autônomo, ou seja, separado da própria partilha. Portanto, escritura pública de doação de meação (com ou sem reserva de usufruto) realizada separadamente da partilha não é passível de registro e, portanto, deve ser devolvida.

Uniformização de Procedimento nº 2 – SEPARAÇÃO/DIVÓRCIO SEM PARTILHA – No caso de separação/divórcio sem a realização da partilha de bens, os futuros negócios jurídicos com os imóveis do casal dependem da apresentação de requerimento/declaração, com firma reconhecida, instruído com documentos hábeis, declarando, sob as penas da lei, que não ocorreu a partilha e que os imóveis continuam em condomínio em partes iguais (permissão contida no artigo 597 da CNNR-CGJ-RS). 

Uniformização de Procedimento nº 3 – ALIENAÇÃO DE BOX/GARAGEM/ESTACIONAMENTO

 3.1) CONDOMÍNIO INSTITUÍDO APÓS 21 DE MAIO DE 2012 – POSSIBILIDADE ALIENAÇÃO – A alienação de box/garagem/estacionamento para adquirente(s) não condômino(s) de condomínio instituído APÓS a alteração ocorrida no parágrafo 1º do art. 1.331 do CC, somente se registrará quando o motivo da transmissão independer da vontade do alienante, como, por exemplo, em casos de partilha, adjudicação, arrematação, etc., nos casos de apresentação ou certificação, pelo Notário, de prova inequívoca da realização de negócio jurídico celebrado antes da Lei nº 12.607, de 4.4.2012 OU quando a Convenção de Condomínio expressamente autorize, sendo que, nesta hipótese, o Tabelião deverá mencionar na escritura pública o permissivo: “Escritura lavrada com base na cláusula “…” da Convenção de Condomínio registrada sob n.º …. do Livro 3 – Registro Auxiliar da … Zona de Registro de Imóveis”.

3.2) CONDOMÍNIO INSTITUÍDO ANTES DE 21 DE MAIO DE 2012 – POSSIBILIDADE ALIENAÇÃO – SENTENÇA NORMATIVA EM PROCESSO DE DÚVIDA: é possível a alienação de box para adquirente não condômino quando a unidade autônoma fizer parte de condomínio instituído ANTES da alteração ocorrida no parágrafo 1º do art. 1.331 do CC, ou seja, antes de 21 de maio de 2012. Processo nº 001/1.14.0284255-5 em 17/12/2014 – data da expedição do ofício ao Registro de Imóveis dando ciência da decisão). Para essa hipótese de permissão recomenda-se que o Tabelião faça constar na escritura pública o seguinte: “Escritura lavrada com base na decisão normativa proferida no processo nº 001/1.14.0284255-5 da Vara dos Registros Públicos desta Capital”.

Uniformização de Procedimento nº 4 – CINDIBILIDADE DOS TÍTULOS – Na aplicação do princípio da cindibilidade, previsto no art. 416, II do Provimento 01/2020-CGJ/RS, respeitadas as questões de ordem pessoal do usuário justificadas por meio de requerimento expresso, fica prejudicada sua incidência nas hipóteses em que a qualificação negativa do título decorra de circunstâncias que impeçam o registro parcial, especialmente quando se tratar de atos vinculados a outros títulos ou de elementos jurídicos indivisíveis, hipótese em que a pretensão será indeferida nos termos da qualificação registral.

Uniformização de Procedimento nº 5 – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – A averbação de cancelamento do patrimônio de afetação fundada no artigo 31-E, §1º, da Lei 4.591/64 independe de requerimento da incorporadora ou de interessado, bastando a verificação de ofício pelo Registrador dos requisitos contidos no inciso I, do art. 31-E da referida lei, a saber: a) averbação da conclusão da obra; b) registro em favor do adquirente do imóvel; c) cancelamento de eventuais garantias hipotecárias ou fiduciárias prestadas pelo incorporador, relativa e exclusivamente ao imóvel alienado. Em razão da alteração dos §§ 1º e 2º no art. 31 da Lei 4.591/64, pela Lei 14.382/2022, a averbação do cancelamento do patrimônio de afetação somente será realizada em ato próprio após a averbação da construção e a extinção integral das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento. Após a averbação da construção e enquanto não extinta integralmente as obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento, o cancelamento do patrimônio de afetação poderá ser realizado no corpo do ato de alienação da unidade autônoma ou, assim preferindo o Registrador, em ato de averbação próprio, sem a incidência de emolumentos, sob a rubrica de isenção ato gratuito não ressarcível (AGNR).

Uniformização de Procedimento nº 6 – QUITAÇÃO – PROCURAÇÕES – As procurações com poderes de quitação, que acompanham as Cartas de Liberação ou de Quitação, devem estar VIGENTES na data da Carta (ou na data do reconhecimento da firma, quando houver). Se na data da liberação, quem a firmou não possuía poderes para tal, mas apresentar uma procuração atual com tais poderes, deverá constar nesse instrumento de mandato cláusula de retroatividade, declarando que ficam convalidados os atos pretéritos, nos termos do artigo 662, § único do CCB.

Uniformização de Procedimento nº 7 – AVERBAÇÕES DE CONSTRUÇÕES E DE DEMOLIÇÕES (acima de 70m²) –  Pode ser aceita certidão da Secretaria Municipal do Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade de Porto Alegre – SMAMUS (ou o nome que for dado a essa secretaria) ou da Secretaria Municipal da Fazenda (SMF), ambas do Município de Porto Alegre, uma vez que, em certas circunstâncias, o interessado no ato não tem como obter a certidão da SMAMUS. É necessária a apresentação de CND da Receita Federal para todas as obras (construção/demolição), a partir de 22.11.1966, salvo as exceções legais.

Uniformização de Procedimento nº 8 – CERTIDÃO DE PROPRIEDADE – Para os atos relativos a bens imóveis, o Tabelião deverá consignar expressamente no ato notarial:

I – a apresentação de certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias; ou

II – a apresentação da certidão de inteiro teor da matrícula atualizada, certificando:

1. a) o exame da certidão apresentada;
2. b) a verificação da existência ou inexistência de ônus, ações, gravames e restrições;
3. c) a relação específica de quais ônus, ações, gravames e restrições constam ou a declaração expressa de que não constam ônus, ações, gravames e restrições na matrícula do imóvel;

• 1º A simples menção genérica de que foi apresentada certidão de inteiro teor da matrícula não supre a obrigação do Tabelião de efetivamente verificar e certificar as situações dos ônus, ações, gravames e restrições no ato notarial.
• 2º A partir da entrada em vigor do Provimento n. 195 do CNJ, em 1º de setembro de 2025, caso a escritura pública relativa a bem imóvel seja omissa em relação à certificação de existência ou inexistência de ônus reais e de ações reais ou pessoais reipersecutórias incidentes sobre o imóvel objeto do ato, o interessado poderá requerer o registro da escritura pública, independente de aditamento, instruindo-a com certidão específica de ônus reais e ações reipersecutórias expedida pelo Registro de Imóveis competente, conforme autoriza o art. 440-AR, § 5º, do referido Provimento n. 149, de 30 de agosto de 2023, do Conselho Nacional de Justiça – Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra).

Esta uniformização fundamenta-se em:

1. Art. 1º, § 2º da Lei Federal nº 7.433/1985 – Estabelece que “O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais.”
2. Art. 6º da Lei 8.935/1994 – Determina que aos notários compete “formalizar juridicamente a vontade das partes” e “autenticar fatos”, incluindo o dever de verificação dos documentos apresentados.
3. Art. 215 do Código Civil – Estabelece que “A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública”, gerando responsabilidade pela veracidade do que nela se declara.
4. Art. 3º da Lei 8.935/1994 – Define que o notário exerce função pública, devendo atuar com “prudência e zelo” no exercício de suas atribuições.
5. Art. 19, § 11, da Lei dos Registros Públicos – §11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
6. Princípio da Segurança Jurídica – A verificação efetiva e a declaração expressa sobre a existência ou inexistência de ônus protege as partes e previne futuros litígios.

Esta redação visa assegurar que o tabelião não apenas receba formalmente as certidões, mas efetivamente as examine e declare seu conteúdo, criando maior segurança jurídica para as partes envolvidas na transmissão imobiliária.”

Uniformização de Procedimento nº 9 – CANCELAMENTO. QUITAÇÃO. HIPOTECA/ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR ENTIDADE INTEGRANTE DO SFH. DISPENSA DO RECONHECIMENTO DE FIRMA. Quando a hipoteca ou a alienação fiduciária registrada na matrícula tiver por credor uma instituição financeira integrante do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, o instrumento particular de quitação com pedido de cancelamento não precisa conter as firmas reconhecidas, a teor do que dispõe o artigo 558 da Consolidação Normativa Notarial e Registral. Nos demais casos de quitação aplicar-se-á a regra do reconhecimento de firma por autenticidade.

Uniformização de Procedimento nº 10 – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA:

• Quando se tratar de alteração de prazos e juros o ato a ser praticado é o de averbação, mediante a apresentação de aditamento ao contrato já registrado.
• Porém, em se tratando de alteração de valor ou de consolidação, confissão, renegociação de dívida e outras obrigações, o ato a ser praticado é o de registro do contrato, sendo necessária a apresentação do instrumento de cancelamento do registro anterior de alienação fiduciária, uma vez que, nestes casos será configurada a novação. (10/10/2016).

 Uniformização de Procedimento n.º 11 – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – É concedida a gratuidade de emolumentos, nos termos do art. 98, §1º, IX do CPC, de todos os atos necessários ao cumprimento da ordem judicial, quando constar no título a concessão da AJG e a indicação da pessoa beneficiada ou, ainda, quando for apresentada certidão extraída dos respectivos autos processuais em que foi deferida a gratuidade. Caso o Registrador tenha acesso à integra do processo pelo sistema eproc, poderá diligenciar para confirmar tal benefício.

Uniformização de Procedimento nº 12 – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: ESPÉCIES DE USUCAPIÃO E NOTIFICAÇÃO DE LUGAR INCERTO E NÃO SABIDO: A via administrativa para o reconhecimento da usucapião (extrajudicial) não está restrita apenas aos casos em que se faz presente o justo título (usucapião ordinária), podendo servir para outras modalidades (extraordinária etc). O requerente deverá fornecer o endereço correto do proprietário tabular. Caso não tenha o endereço e nem tenha conhecimento do seu paradeiro, deverá declarar expressamente tal situação, comprovando o esgotamento das diligências ao alcance da parte autora, a fim de permitir que o Registrador faça este apontamento nos autos do processo de usucapião e proceda a publicação do edital.

Parágrafo único: na hipótese de haver processo judicial no qual foi comprovada a impossibilidade de localização do réu (proprietário tabular) e o MM Juízo tenha autorizado a citação por edital, poderá o autor utilizar prova emprestada deste processo para solicitar ao Registrador a notificação por edital.

Uniformização de Procedimento nº 13 — ARTIGO 290 DA LEI Nº 6.015/73 — PRIMEIRA AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA PARA FINS RESIDENCIAIS FINANCIADA PELO SFH. DESNECESSIDADE DE AUSÊNCIA DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA ANTERIOR, DESDE QUE ESTA NÃO TENHA SIDO ADQUIRIDA PELO SFH. Nos termos da decisão proferida no Pedido de Providências 0007496-702024.2.00.0000, mediante a qual foi determinada a uniformização dos procedimentos adotados pelos serviços extrajudiciais do país, no sentido de que o desconto de 50% nos emolumentos, previsto no artigo 290 da Lei no 6.015/73- LRP deverá ser concedido sempre que se trate da primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo SFH, sendo irrelevante para a concessão do benefício a existência de imóvel anterior adquirido de forma diversa da prevista no dispositivo. Portanto, para concessão do desconto de 50% nos emolumentos do artigo 290 da LRP bastará que o adquirente declare que se trata da sua primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação e que em busca realizada não seja encontrado outro imóvel no qual este figure como proprietário e cuja aquisição se encaixe na modalidade “primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH”.

Uniformização de Procedimento nº 14 – ATOS REGISTRAIS COM ASSINATURA ELETRÔNICA – SISTEMA DE REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS (SREI) – MANUTENÇÃO DA IMPRESSÃO NAS MATRÍCULAS FÍSICAS — Na hipótese de o Serviço Registral ter adotado a prática dos atos registrais com assinatura eletrônica, em observância ao princípio da segurança jurídica, recomenda-se aos Registradores que ditos atos sejam impressos nas matrículas físicas até posicionamento definitivo das autoridades competentes e completa implementação e regulamentação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI). A impressão física é essencial na medida em que servirá como backup contra eventuais falhas sistêmicas, ataques cibernéticos ou perda de dados digitais.