A EVOLUÇÃO DO SISTEMA REGISTRAL e NOTARIAL  NESTE NOVO SÉCULO

João Pedro Lamana Paiva
Registrador / Tabelião de Protesto
www.lamanapaiva.com.br

 

A RELEVÂNCIA DO SISTEMA REGISTRAL

O Sistema Registral Brasileiro, por ser misto (constitutivo e declarativo), está recebendo a consideração que sempre mereceu, pelos fins a que se destina, de constituir, declarar, modificar e extinguir direitos, gerando publicidade, autenticidade, segurança jurídica e eficácia.

 

Por oportuno, percebe-se que as legislações deste novo século ressaltam a importância da Atividade Registral e a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador, consagrando a sua independência (Lei nº 8.935/94) e autonomia funcional (Lei nº 10.931/04).

 

ESTATUTO DA CIDADE

(Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, que regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal)

 

ESTATUTO DA CIDADE

 

nEstá em vigor, desde o dia 9 de outubro de 2001, a Lei nº 10.257, publicada em 11 de julho daquele ano, que instituiu o ESTATUTO DA CIDADE – EC e regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal.

 

nTrata-se de um avanço legislativo que atingirá, segundo especialistas, a maioria da população brasileira, pelos mecanismos e institutos jurídicos que consagra, com forte ingerência do Poder Público Municipal na propriedade privada.

 

FINALIDADES DO ESTATUTO

 

Visa a uma melhor execução da política urbana;

 

Adota novas diretrizes com vistas à cooperação entre os governos, a iniciativa privada e demais setores da sociedade no processo de urbanização;

 

Busca a ordenação e o controle do uso do solo urbano;

 

Simplifica a legislação sobre parcelamentos, uso e ocupação do solo, com o intuito de reduzir custos e aumentar a oferta de lotes e unidades habitacionais à população;

 

Cria e desenvolve instrumentos (institutos jurídicos) capazes de transformar a realidade urbana nacional.

 

 

ANÁLISE DO ESTATUTO

 PRINCÍPIOS: Arts. 182 e 183 da CF e parágrafo único, do art. 1º, do Estatuto da Cidade (visa o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar e a segurança de seus habitantes).

 

 OBJETIVOS: Elencados no artigo 2º, do Estatuto da Cidade. São alguns deles:

Direito às cidades sustentáveis (direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura etc.);

Gestão democrática por meio da participação da população e de associações;

Cooperação entre os Governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade;

Ordenação e controle do uso do solo, entre outros.

 

 INSTRUMENTOS: Previstos no art. 4º, do Estatuto da Cidade, conforme veremos adiante.

 

INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA

CAPÍTULO II DA LEI Nº 10.257/01 (ESTATUTO DA CIDADE)

 

DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA

 

Seção I – dos instrumentos em geral

 

Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:

I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social;

II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;

III – planejamento municipal, em especial:

a) plano diretor;

b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;

c) zoneamento ambiental;

d) plano plurianual;

e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;

f) gestão orçamentária participativa;

g) planos, programas e projetos setoriais;

h) planos de desenvolvimento econômico e social;

IV – institutos tributários e financeiros:

a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU;

b) contribuição de melhoria;

c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;

V – institutos jurídicos e políticos:

a) desapropriação (D. Lei nº 3.365/41 … e Lei nº 9.785/99);

b) servidão administrativa;

c) limitações administrativas;

d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano (D. Lei nº 25/37);

e) instituição de unidades de conservação;

f) instituição de zonas especiais de interesse social;

g) concessão de direito real de uso (D. Lei nº 271/67 e MP nº 292/06);

h) concessão de uso especial para fins de moradia (MP nº 2.220/01);

i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;

j) usucapião especial de imóvel urbano;

l) direito de superfície;

m) direito de preempção;

n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;

o) transferência do direito de construir;

p) operações urbanas consorciadas;

q) regularização fundiária (Lei nº 6.766/79 e Prov. 28/04-CGJ/RS … PL nº 3.057/00);

r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos;

s) referendo popular e plebiscito;       

 

VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).

 

§ 1o Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria, observado o disposto nesta Lei.

 

§ 2o Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a concessão de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada
coletivamente.

 

§ 3o Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.

 

PLANO DIRETOR

 

Art. 182, §1º, da Constituição Federal e Arts. 39 ao 42 da Lei nº 10.257/01 (ESTATUTO DA CIDADE).

 

Ressalta-se que o Plano se dará através de LEI e não de Decreto. 

 

PRAZO: O prazo para a elaboração do plano diretor pelos Municípios esgotou-se em 9 de outubro de 2006.

 

 

O PD deverá definir o comportamento e o planejamento da cidade, devendo ser elaborado com a participação da comunidade local (art. 40, §4º, I, do EC).

 

É através do PD que o Município cumprirá sua responsabilidade pela execução da política urbana (art. 182, caput e §1º, da CF).

 

Pela relevância da legislação face aos novos institutos, a obrigatoriedade será extensiva a todos os Municípios brasileiros, independentemente do número de habitantes. Isto porque não será possível aplicar o direito de preempção, por exemplo, se não houver o Plano Diretor (ver art. 41 do EC).

Vejamos o que dispõe a legislação:

§2º. O plano diretor deverá englobar o território do   Município como um todo.

§3º. a lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.

§4º. No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:

I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade;

II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;

III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.

Observa-se a garantia da ampla PUBLICIDADE quanto aos documentos e informações produzidos durante o processo de elaboração e implementação do Plano Diretor (art. 37 da Constituição Federal).

§2º. O plano diretor deverá englobar o território do   Município como um todo.

§3º. a lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.

§4º. No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:

I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade;

II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;

III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.

Observa-se a garantia da ampla PUBLICIDADE quanto aos documentos e informações produzidos durante o processo de elaboração e implementação do Plano Diretor (art. 37 da Constituição Federal).

 

PARTICIPAÇÃO POPULAR:

 

Uma das diretrizes gerais para a implantação de uma política urbana adequada, constante do artigo 2º, II, do EC, prevê o seguinte: “Gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano.”

 

Com isso, percebe-se que o Poder Público Municipal deverá proporcionar e incentivar a formação de núcleos comunitários de diversos setores para permitir o amplo debate e, assim, a participação efetiva da comunidade. Porém, isso requer urgência por causa do prazo exíguo para aprovaç
ão e/ou adaptação do Plano Diretor. Serve a presente como ALERTA aos Prefeitos Municipais.

 

DOS PRAZOS:

 

Cumpre ressaltar que os Prefeitos de cidades com mais de vinte mil (20.000) habitantes ou integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas têm o prazo de cinco (5) anos para aprovar o Plano Diretor (art. 50), o qual se esgotou em 9 de outubro de 2006.

 

Outrossim, os Prefeitos de cidades que já possuem o Plano Diretor têm o prazo de dez (10) anos para promover a revisão da lei que o instituiu (art. 40, §3º).

 

A meu juízo, para a efetiva aplicação do EC, será necessário que o Plano Diretor contenha todos os novos institutos.

 

Todavia, não convém às urbes que já possuem o Plano Diretor esperar todo este prazo, devendo providenciar a atualização o mais breve possível, porque senão não terão condições de aplicar os institutos jurídicos criados pelo EC que dependem de previsão legal no Plano Diretor, gerando prejuízos a todos e, por via de conseqüência, podendo ocasionar sanções ao administrador público pela sua inação.

 

Cabe ressaltar que em ambos os casos – na criação ou na atualização do Plano Diretor -, incorrerão em IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA os Prefeitos que não cumprirem as obrigações nos prazos legais (art. 52, VII, do EC).

 

Institutos que TÊM acesso direto ao Registro de Imóveis

O PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS (arts. 5º/6º) -> Coíbe o mau uso da propriedade urbana, exigindo que o proprietário empreenda em seu imóvel, através de notificação, que será averbada na matrícula do mesmo (art. 57).

 

O IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO (Art. 7º) -> Gerado pelo descumprimento da obrigação de parcelar, edificar ou utilizar compulsoriamente, terá a alíquota majorada pelo prazo de cinco anos consecutivos.

 

A DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO EM TÍTULOS (art. 8º) -> Decorrente da cobrança progressiva do IPTU, quando o imóvel não atender ao princípio da função social.