ALIENAçãO FIDUCIáRIA DE BEM IMóVEL
AGADIE, SECOVI/RS –AGADEMI
8 de Setembro de 2008
João Pedro Lamana Paiva
ALIENAçãO FIDUCIáRIA
LEI N. 9.514/97 alterada pelas
LEIS NS. 10.931/04 e LEI 11.076/04.
DEFINIçãO LEGAL
Negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei 9514, art. 22)
n Orlando Gomes:
O negócio jurídico pelo qual o devedor, para garantir o pagamento da dívida, transmite ao credor a propriedade de um bem, retendo-lhe a posse direta, sob a condição resolutiva de saldá-la.
ORIGEM-Fidúcia como Garantia
n FIDúCIA NO DIREITO ROMANO: Era a convenção de venda fictícia, na qual o Credor(fiduciário) recebia um bem do devedor (fiduciante), devendo ser restituído assim que a dívida fosse saldada.
n MORTGAGE: Figura existente no Direito Inglês, consistia na transmissão da propriedade com escopo de garantia.
n Embora originalmente o Fiduciãrio adquirisse a plena propriedade da coisa.
n Com o tempo, o Direito Inglês deu a este negócio a condição de resolutiva, bem como permitiu que o devedor fosse restituído da coisa, ainda que incorresse em mora.
n Equilíbrio da Relação contratual
ORIGEM -Trust
n Trust significa confiança;
n Era a relação jurídica que imperiou na Idade Média e possibilitava àquele que recebeu o
bem, desfrutá-lo, desde que cumprisse os encargos impostos pelo Credor-Depositante.
ALIENAçãO FIDUCIáRIA NO BRASIL
n Anteriormente à alienação fiduciária:
n As incorporadoras financiavam as construções, dando em hipoteca o terreno e o prédio a ser edificado;
n Os recursos obtidos por esses financiamentos não eram revertidos para consecução da edificação correspondente e sim para saldar débitos existentes, decorrentes de outras construções e financiamentos, provocando um ciclo vicioso.
n As Incorporadoras vendiam as unidades futuras em planta via contrato de promessa de compra e venda;
n Os promitentes compradores das futuras unidades não registravam:
n ora por que o imóvel não estava legalizado;
n ora por que o imóvel estava hipotecado;
n ora por desconhecimento da necessidade do registro para salvaguardar o direito real à aquisição;
n ora por economia;
n Com a Falência da ENCOL no final da década de 90, restaram centenas de empreendimentos imobiliários inacabados (cerca de 700) e mais de 40.000 famílias foram prejudicadas;
n Assim, o Poder Judiciário foi obrigado a reestruturar o direito civil, a fim de solucionar a questão, principalmente visando favorecer os compromissários-compradores em detrimento aos credores hipotecários (geralmente, financiadoras) para evitar um caos social.
n Falência da Hipoteca:
STJ Súmula nº 308
30/03/2005 – DJ 25.04.2005
Hipoteca entre Construtora e Agente Financeiro – Ineficácia Perante os Adquirentes do Imóvel
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
n Com esse desastre sócio-econômico, a credibilidade do instituto da hipoteca foi abalado!!
n Dificilmente um credor, após a Súmula, utilizar-se-á dessa garantia real.
n Assim, a Alienação Fiduciária chegou num bom momento, substituindo a hipoteca com enorme benefício ao Credor.
n Foi a solução para os Investidores/Financiadores continuarem investindo no Brasil com Segurança.
PROPRIEDADE FIDUCIáRIA
X
HIPOTECA
MELHIM NAMEM CHALHUB
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PROPRIEDADE FIDUCIáRIA
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HIPOTECA
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ôNUS
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ôNUS EM COISA PRóPRIA
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ôNUS EM COISA aLHEIA
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FALêNCIA
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NãO Há ARRECADAçãO, POIS O BEM NãO ESTá NO PATRIMôNIO DO DEVEDOR
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HABILITAçãO DO CRéDITO e ARRECADAçãO DO BEM à MASSA
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SATISFAçãO DO CRéDITO
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O Credor como proprietário de bem imóvel, após a constituição de mora via extrajudicial, consolida a propriedade em seu nome e resolve o contrato de pleno direito.
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