DIREITO REGISTRAL

João Pedro Lamana Paiva
Registrador / Tabelião de Protesto
www.lamanapaiva.com.br

 

 

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(LEI Nº 10.931/04)

–         ASPECTOS FISCAIS
– ASPECTOS REGISTRAIS

 

 

Do Patrimônio de Afetação

Conceito

 

O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

 

 

ASPECTOS FISCAIS

 

DO REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

 

Art. 1^o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

 

Art. 2^o a opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1^o será efetivada quando atendidos os seguintes REQUISITOS:

     I – entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e

     II – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (averbação na matrícula do imóvel).

 

OBS.: pelo que se depreende desses dispositivos, primeiramente será realizada a averbação da afetação no Registro Imobiliário e, após, poderá ser feita a opção pelo regime especial de tributação.

 

Art. 3^o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4^o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.

    

Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada (a incorporadora responderá com outro patrimônio, excluído o patrimônio afetado).

 

Art. 4^o Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a sete por cento da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:

     I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;

     II – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP;

     III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e

     IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.

 

OBS.: Incentivo fiscal para a opção pelo regime especial.

 

§ 1^o … considera-se receita mensal …;

§ 2^o O pagamento … poderá ser compensado, …;

§ 3^o …

§ 4^o a opção … obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput, a partir do mês da opção;

 

Art. 5^o O pagamento … até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita.

Parágrafo único. …

 

Art. 6^o Os créditos tributários … não poderão ser objeto de parcelamento.

 

Art. 7^o O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

 

Arts. 8º, 9º, 10 e 11 …

 

CONCLUSÕES
 ASPECTOS FISCAIS

 

n      PARA O INCORPORADOR:

    

     No campo fiscal, por um lado é positiva a opção pelo regime especial de tributação gerado pelo patrimônio de afetação, em virtude da redução da carga fiscal para 7% da receita mensal (artigo 4º, caput, da Lei nº 10.931/04). Por outro lado, pode ser prejudicial a escolha eis que ficará reduzido o patrimônio do incorporador que responderá pelos demais débitos (art. 3º, parágrafo único, da Lei nº 10.931/04).

 

n      PARA O ADQUIRENTE:

    

     O regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, o que ocasionará um incremento nas vendas na planta, favorecendo os adquirentes.

 

 

 

ASPECTOS REGISTRAIS

 

 

ALTERAÇÕES NA LEI Nº 4.591/64

 

Art. 31- A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

 

OBS.:  – AFETAÇÃO é a destinação para uma finalidade.

            – Existência de Incorporação Imobiliária (registro);

            – OPÇÃO do Incorporador (no memorial ou após);

            – O patrimônio de afetação é uma “ficção”.

 

§1^o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

 

OBS.: Ocorre a separação patrimonial, sendo que o patrimônio afetado será destinado exclusivamente ao empreendimento, e o remanescente para saldar as demais obrigações. Não há garantia para o adquirente de que a obra será executada, mas sim de que há um patrimônio reservado para tal finalidade.

 

§2^o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

 

§3^o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (intuito de respeitar a destinação do patrimônio)

 

§4^o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6^o.

 

§ 5^o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6^o do art. 35.

 

§ 6^o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

 

§ 7^o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.

 

§ 8^o Excluem-se do patrimônio de afetação:

     I – os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e

     II – o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).

 

§ 9^o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8^o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:

     I – subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8^o, alínea “a”); e

     II – edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8^o , alínea “b”).

 

OBS.: Mais de um regime de afetação da mesma incorporação.

 

§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9^o deverá estar declarada no memorial de incorporação.

 

OBS.: Se a opção for posterior ao registro da incorporação, será realizada em documento apartado.

 

§11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.

 

OBS.: Como fica a norma do art. 1.475 do CC?

 

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